Stappenplan

Stappenplan bouwen van een vrijstaande woning in plan Luchen

Stap 1. Waar moet ik rekening mee houden?

1_1.jpg

 

Belangrijk is om in een vroeg stadium te weten of zelf bouwen financieel mogelijk is en of de droomwoning ook gerealiseerd kan worden.

 

Kosten waar koper rekening mee moet houden

  • Grondprijs kavel excl. 21% btw (inclusief rioolaansluiting en aanleg inrit);
  • Waarborgsom 1% van de koopsom
  • Nemen van een optie (€ 750 euro excl. BTW voor 6 maanden)
  • Architectenkosten
  • Kosten voor het notarieel transport en kadasterkosten zie www.kadaster.nl
  • Bouwkosten
  • Sonderingsrapport
  • Legeskosten (inclusief inritvergunning), zie legestarief www.geldrop-mierlo.nl
  • Voorlopige kadastrale splitsing van € 90 (zie www.kadaster.nl)
  • Huisaansluitingen (gas, water, electra)
  • Tuinaanleg (NB erf afscheiding, haag aan voorzijde en zijde grenzend aan openbaar gebied)

 

Bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan
Voor het kavel gelden twee bindende documenten, een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitplan.

  • Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen, een verbeelding met hierop het plangebied en de verschillende bestemmingen, de regels waarin de eisen voor de bebouwing en kavel gesteld zijn en een toelichting over het plangebied en de onderzoeken die plaatsgevonden hebben.
  • Het beeldkwaliteitplan geeft de richtlijnen voor de architectuur van de woning en de inrichting van de openbare ruimte.

Beide documenten vormen het toetsingskader, eerst bij de intake (stap 2) en vervolgens bij de aanvraag omgevingsvergunning.

 

Architect
Het is verplicht om te werken met een architect die ingeschreven staat in het
architectenregister. U kunt dit register vinden op www.architectenregister.nl.

 

Duurzaam bouwen
De gemeente vindt het belangrijk dat haar inwoners duurzaam bouwen. In haar Duurzaamheidsbeleid heeft de gemeente de ambitie uitgesproken om energieneutraal te zijn in 2040. Dat betekent dat we alle energie die we gebruiken in Geldrop-Mierlo duurzaam opwekken, dus met behulp van bijvoorbeeld zon, wind, biomassa en omgevingswarmte. Voor duurzaam bouwen hanteert de gemeente een zogenaamde GPR score van minimaal 8 op elk van de vijf thema’s energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Met het instrument GPR Gebouw krijgt u inzicht in hoe duurzaam keuzes in het ontwerp zijn en hoe duurzaam een woning is. Deze ambitie sluit aan bij het Regionale Convenant GPR Gebouw dat de gemeente in 2010 samen met andere gemeenten uit de regio Eindhoven en bijna 40 regionale marktpartijen heeft afgesloten. Daarnaast biedt de gemeente eigenaren van een bouwkavel in Geldrop-Mierlo een gratis adviesgesprek aan over duurzaam bouwen.

Per woning wordt door het cluster vergunningen, een toegangscode voor het programma GPR- gebouw verstrekt. Voor vragen is het regionaal kenniscentrum beschikbaar. Neemt u voor meer informatie contact op met het cluster vergunningen van de afdeling Publiekszaken, tel 14 040.

 

Stap 2. Het kavel en de intake

2_1.jpg

U bent geïnteresseerd in een kavel op Luchen. Het is mogelijk een optie te nemen op een kavel voor een periode van 3 maanden. De optievergoeding bedraagt € 250 euro excl. BTW. Daarna kan de optieperiode verlengd worden voor 3 maanden. Deze verlenging bedraagt € 500 euro excl. BTW. De optieperiode wordt gebruikt om te onderzoeken of het droomhuis ook gerealiseerd kan worden op het kavel en eventueel de verkoop van de eigen woning. Ook geeft een optieperiode de garantie dat het kavel gereserveerd is en de grondprijs vast staat. Het nemen van een optie is niet verplicht er kan uiteraard ook gekozen worden voor het tekenen van een koopovereenkomst. Hiermee worden de kosten van een optievergoeding bespaard. Vanaf het moment van ondertekening heeft de koper 5 maanden de tijd om de grond te laten passeren bij de notaris.

De koopovereenkomst:

  • maakt geen voorbehoud voor financiering;
  • stelt dat er binnen twaalf maanden een omgevingsvergunning verleend moet zijn;
  • en vervolgens binnen één jaar na de verlening van de omgevingsvergunning de woning voltooid moet zijn.

 

De optieperiode wordt vaak benut om samen met de architect te komen tot een schetsontwerp. Om nog voor het indienen van een omgevingsvergunning zekerheid te krijgen in of het ontwerp ook past binnen de randvoorwaarden van het bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan biedt de gemeente een intake aan. Het schetsplan wordt door de gemeente getoetst en voorgelegd aan de welstandscommissie. De architect krijgt ook een uitnodiging voor de welstandscommissie om het plan toe te lichten. Na de intake is duidelijk of er nog aanpassingen noodzakelijk zijn. Hierna kan het ontwerp verder uitgewerkt worden voor de indiening van de omgevingsvergunning.

Stap 3. Omgevingsvergunning en grondtransport

3_1.jpg

Tijdelijke woonunit op het bouwkavel

Het is mogelijk om een tijdelijke woonunit op het bouwkavel te plaatsen. Hiervoor dient een Omgevingsvergunning aangevraagd te worden (deze wordt binnen 8 weken verstrekt). De legeskosten zijn te raadplegen op www.geldrop-mierlo.nl

De unit mag blijven staan tot uiterlijk twee maanden na het gereedkomen en/of het in gebruik nemen van de verbouwde of nieuwe woning, met een maximum van twee jaar. Indien de grond nog niet in eigendom is, is er conform de koopovereenkomst een rentevergoeding verschuldigd voor het eerder in gebruik nemen van de grond.

 

Openbaar gebied

De gemeente zorgt ervoor dat er bouwwegen worden aangelegd. Dit zijn eenvoudige wegen, met beperkte straatafwatering. Deze wegen en de straatafwatering worden tijdens de bouw van de woningen slechts met minimale middelen onderhouden. Er worden nog geen trottoirs aangelegd, geen inritten, en er wordt nog geen of weinig openbare verlichting geplaatst. Ook de verkeers- en straatnaamborden komen later.

 

In het gebied wordt door de gemeente de hoofdriolering aangelegd, met zgn huisaansluitingen bij elk perceel. In deze fase worden ook de waterleiding en de kabels voor elektriciteit, telefoon etc door derden aangelegd.

 

Bouwrijp maken van de bouwterreinen

Tegelijk met de aanleg van de bouwwegen worden ook de bouwterreinen bouwrijp gemaakt. De bouwkavels worden afgewerkt op circa 20 cm onder toekomstige wegashoogte. U moet zich realiseren dat er, afhankelijk van de keuze van de fundatievorm van de huizen, meer of minder grond vrij komt om de percelen af te werken. Dit is geheel naar keuze en inzicht van de bouwer. De gemeente werkt af op genoemde hoogte en levert daarna geen grond bij of voert niet af. Na aanvaarding van het perceel is alle grondverzet voor rekening van de perceeleigenaar.

Stap 4. De bouw

4_1.jpg

 

Als de omgevingsvergunning verleend is en de grond in eigendom is kan er gestart worden met de bouw. In de omgevingsvergunning bent u op de hoogte gebracht van verschillende onderdelen waar u rekening mee moet houden zoals bijvoorbeeld met bestemmingsplannen, welstandseisen, bouwverordeningen en bouwvoorschriften. Ten aanzien van het bouwterrein gelden de volgende aspecten;

 

Bouwpeil

U krijgt van de gemeente een peilhoogte (vloerpeil begane grond) van de woningen in de vorm van een N.A.P. hoogte. U wordt zeer dringend geadviseerd om uw woning niet lager aan te leggen omdat u anders een reëel risico loopt op wateroverlast bij hevige regenval.

 

Riolering

Vanuit de hoofdriolering wordt voor elk perceel één regenwater- en één afvalwateraansluitleiding aangelegd. Deze aansluitleidingen worden gelegd tot aan de perceelsgrenzen inclusief ontstoppingsstuk. Deze leidingen zijn van PVC, met een inwendige diameter van 125 mm. De afvalwater leiding heeft een bruine kleur, de hemelwaterafvoer een groene kleur. Deze leidingen worden aangelegd op een diepte van minimaal 70 cm onder toekomstige wegashoogte. U kunt bij de gemeente informatie opvragen over de ligging van deze leidingen. Het is aan te bevelen om de aansluitleidingen op te graven vóór dat u begint met de aanleg van riolering op eigen terrein. U weet dan de exacte (hoogte-)ligging en u voorkomt dat u uw eigen riolering te diep of verkeerd aanlegt. U bent verplicht om het afval c.q. regenwater gescheiden op de daarvoor bedoelde leidingen aan te sluiten. Het is niet noodzakelijk om op eigen terrein infiltratievoorzieningen aan te leggen.

 

Kabels en leidingen

Als uw kavel bouwrijp is opgeleverd, betekent dit dat de nutsvoorzieningen in het openbaar gebied zijn aangelegd is dat zo?. U mag ervan uitgaan dat op uw kavel geen dienstleidingen meer aanwezig zijn anders dan (straks) nodig voor uw bouw of huisaansluiting. U moet zelf de aansluitingen van elektriciteit, water, telefoon etc. aanvragen. Hier zijn kosten aan verbonden. Houdt u rekening met een doorlooptijd van 6 tot 8 weken tussen aanvraag en realisatie. De aansluiting voor (bouw-) stroom en –water kan worden aangevraagd via www.mijnaansluiting.nl

 

Soms zal uw aannemer of installateur dit voor u verzorgen. Tussen aanvraag en aansluiting zitten vaak minimaal 6 tot 8 weken. De gemeente is niet verantwoordelijk voor de tijdige beschikbaarheid van deze voorzieningen. U kunt nadere informatie verkrijgen bij het desbetreffende bedrijf.

 

Plaatsen van keten, afrastering e.d.

Zodra u eigenaar van de bouwkavel bent, adviseren wij u om zo spoedig mogelijk een afrastering te plaatsen om illegale vuilstort te voorkomen. Dit moet wel altijd gebeuren binnen de grenzen van uw perceel. Als uw aannemer een bouwkeet en/of bouwmaterialen wil plaatsen moet dit ook binnen de grenzen van uw perceel gebeuren. Bouwhekken moeten i.v.m. bereikbaarheid bij calamiteiten minimaal 1,00 m uit de openbare weg worden geplaatst. Voordat er gestart wordt met de bouw dient er een inrichtingstekening van de bouwplaats voorgelegd te worden.

 

Bronbemaling/overige bemaling

Als tijdens de bouwactiviteiten bemaling gaat plaatsvinden (b.v. bij de bouw van een kelder) en u wilt water afvoeren op het openbaar riool, dan moet u hiervoor een aparte vergunning hebben. Neem vooral tijdig contact op met de gemeente, afdeling Ruimte, cluster Beheer. De gemeente beschikt niet over metingen van de grondwaterstand op uw perceel.

 

Vrijkomende grond

Als u vrijkomende grond tijdelijk wil opslaan dan moet u dat op uw eigen terrein regelen.

 

Bouwafval

Het is verboden om bouwafval te storten in het openbaar gebied. Hierop zal streng worden toegezien.

 

Start bouwwerkzaamheden

Voordat er gestart wordt met bouwwerkzaamheden in het gebied moet de aannemer contact opnemen met afdeling Ruimte, cluster Beheer van de gemeente.

  1. Uitgangspunt is dat de bouwactiviteiten geheel op eigen terrein (keten, opslag etc.) plaatsvinden. Is dit fysiek niet mogelijk dan overleg gemeente. Hiervoor een inrichtingstekening bouwplaats maken ter beoordeling gemeente;
  2. Terrein wordt op moment van overdracht opgenomen ter plaatse en in die hoedanigheid overgedragen (indien gewenst ook vastgelegd met fotoboek);
  3. Bouwer(s) geven aan-afvoer route bouwverkeer aan ter beoordeling gemeente;
  4. Bouwer(s) en gemeente nemen voor aanvang bouwactiviteiten gezamenlijk het aangelegen openbare gebied op door dit vast te leggen in een fotoboek (ten behoeve waarborgsom);
  5. Voor aanvang bouw dient er overleg te zijn geweest over de rioolaansluiting en de inritten;
  6. Nadat de aannemer het bouwblok uitgezet heeft moet contact opgenomen worden met Afdeling Ruimte, cluster Vastgoed van de gemeente om dit te controleren.

 

Inritten

Het is niet toegestaan om op openbaar gebied met eigen materiaal een inrit aan te leggen. De gemeente legt de inritten aan. Voor uitritten geldt dat er maximaal 1 inrit per woning kan worden toegestaan. Zo mogelijk worden 2 uitritten gecombineerd. De standaard inritbreedte bedraagt 4,00m. Hier wordt slechts bij hoge uitzondering van afgeweken. De inritten worden gemaakt bij de aanleg van de definitieve bestrating. De fysieke aanleg van een inrit is in de grondprijs inbegrepen, de vergunning maakt onderdeel uit van de omgevingsvergunning en hier worden legeskosten in rekening gebracht.

 

Bomen

Bij het opstellen van het inrichtingsplan van uw terrein en vooral bij de keuze van de locatie van uw inrit moet u rekening houden met de in het openbaar gebied aanwezige bomen en watergangen. In principe worden er geen bomen gekapt vanwege de aanleg van een inrit. Eventueel aangebrachte schade aan bomen en beplanting zal voor uw rekening (met boete) door de gemeente worden hersteld.

 

Bodem-en grondwaterbescherming

Ter voorkoming van verontreiniging van de bodem of het grondwater dient u dusdanige voorzieningen te treffen dat geen schadelijke stoffen (b.v. oliën) op het werkterrein worden gedeponeerd of gemorst.

 

Alarmering

Het is verstandig om aan te geven (b.v. een telefoonnummer op een bord aan het bouwhek) op welke manier u te bereiken bent in het geval van een calamiteit.

 

Schade

Schade die de bouwer of bouwverkeer veroorzaakt in de openbare ruimte zal worden verhaald op de opdrachtgever van de betreffende aannemer.

 

Huisnummers / staatnamen

Informatie over straatnamen en of huisnummers wordt verstrekt door het cluster Vastgoed van afdeling Ruimte, telefoonnummer 14-040. Het huisnummer wordt aan de woning toegekend bij een verleende omgevingsvergunning. De gemeente verstrekt geen huisnummerbordjes. Naarmate de bouw van de wijk vordert zal de gemeente straatnaamborden plaatsen. Afhankelijk van het risico op beschadiging door bouwverkeer bepaalt de gemeente het moment van plaatsing.

 

Omzetten grond na realisatie bouw

Het is sterk aan te bevelen, in verband met de waterdoorlaatbaarheid van de bodem van het perceel, dat bij het inrichten van uw tuin de grond minimaal 1 meter wordt door gespit. Dit voorkomt problemen met betrekking tot wateroverlast. Hierbij moet u uiteraard rekening houden met ondergrondse kabels en leidingen.

 

Definitieve bestrating

Afhankelijk van de voortgang van de woningbouw zal de gemeente op enig moment de definitieve verhardingen aanleggen en de openbare ruimte verder inrichten. De planning hiervan volgt in het algemeen de oplevering van de woningblokken. Aangezien we op dit moment nog niets kunnen zeggen over de oplevering van andere deelplannen kunnen we ook nog geen indicatie geven wanneer dit zal zijn. Mogelijk kunnen in dit stadium door derden nog kabels en leidingen worden aangebracht.

 

In deze fase worden ook de openbare verlichting en overige straatmeubilair aangebracht. De aanleg van groenvoorzieningen vindt plaats in het eerstvolgend plantseizoen (oktober en maart).

 

Voor vragen over bovenstaande stappen kunt u contact opnemen met Ineke Zonneveld of Claudia Terlou 14 040.

 

Juli 2017

Terug naar boven
Luchen waar anders maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie. Sluit
x